A többlethasználati díj kérdése rendszerint akkor merül fel, amikor egy közös tulajdonban álló lakást vagy házat csak az egyik tulajdonostárs használ, míg a másik tulajdonostárs nem tud beköltözni, vagy a tulajdoni hányadának megfelelően nem tudja használni az ingatlant.
Gyakori ez a helyzet örökölt ingatlanoknál, házastársak vagy élettársak különválása után, illetve olyan családi vagy vagyoni viták esetén, amikor az egyik tulajdonostárs tartósan az ingatlanban marad.
A kizárólagos használat azonban önmagában nem jelenti automatikusan azt, hogy minden esetben többlethasználati díjat kell fizetni. Az igény megítélése az ingatlan használatának körülményeitől, a tulajdonostársak korábbi megállapodásától és magatartásától, valamint attól is függhet, hogy a másik tulajdonostárs miért nem használja az ingatlant.
Mit jelent a többlethasználati díj?
A többlethasználati díj a közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadot meghaladó használatának pénzbeli ellenértéke.
Közös tulajdon esetén valamennyi tulajdonostársat megilleti az ingatlan birtoklásának és használatának joga. Egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja azonban ezt a jogát úgy, hogy azzal a többi tulajdonostárs jogait vagy az ingatlanhoz fűződő lényeges jogi érdekeit sértse.
Ha például egy lakásnak két, egyenlő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonosa van, de az egész ingatlant tartósan csak az egyikük használja, felmerülhet, hogy a saját tulajdoni hányadán felüli használatért ellenértéket kell fizetnie.
A többlethasználati díj tehát nem bérleti díj. Az igény alapja az, hogy az egyik tulajdonostárs a közös ingatlant a tulajdoni hányadát meghaladó mértékben használja, miközben a másik tulajdonostárs használati joga korlátozott vagy kizárt.
Milyen jogok illetik meg a tulajdonostársakat?
A Polgári Törvénykönyv alapján a tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga. A tulajdonos jogosult arra is, hogy minden jogosulatlan behatást kizárjon.
Közös tulajdon esetén ezek a jogosultságok valamennyi tulajdonostársat megilletik. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a közös tulajdon tárgyának birtoklására és használatára, de egyikük sem gyakorolhatja ezt a jogot a többiek sérelmére.
A közös ingatlan hasznai főszabály szerint a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg. Ugyanilyen arányban terhelik őket az ingatlannal kapcsolatos kiadások, kötelezettségek és általában azok a károk is, amelyek megtérítésére más személy nem kötelezhető.
A tulajdoni hányad tehát nem feltétlenül egy konkrét szobát vagy fizikailag elkülönített ingatlanrészt jelent. A használat módját a tulajdonostársak megállapodása, korábbi gyakorlata vagy vita esetén bírósági döntés is rendezheti.
Mikor merülhet fel többlethasználati díj iránti igény?
Többlethasználati díj iránti igény különösen akkor merülhet fel, ha az egyik tulajdonostárs:
- az egész ingatlant egyedül használja;
- a tulajdoni hányadánál lényegesen nagyobb ingatlanrészt használ;
- a másik tulajdonostársat nem engedi be az ingatlanba;
- a zárak lecserélésével vagy más módon akadályozza a bejutást;
- nem járul hozzá a közös használat észszerű rendezéséhez;
- olyan módon használja az ingatlant, amely mellett a másik tulajdonostárs ténylegesen nem tudja gyakorolni használati jogát.
Az igény szempontjából jelentősége lehet annak, hogy a nem használó tulajdonostárs egyértelműen jelezte-e használati vagy díjfizetés iránti igényét, illetve felszólította-e a másik felet a használati viszonyok rendezésére.
Minden ügyben külön kell vizsgálni, hogy valóban történt-e kizárás vagy korlátozás, és milyen körülmények között alakult ki az ingatlan kizárólagos használata.
Jár-e automatikusan többlethasználati díj?
Nem feltétlenül. Az, hogy az ingatlanban ténylegesen csak az egyik tulajdonostárs lakik, önmagában még nem dönti el a többlethasználati díj iránti igény megalapozottságát.
Eltérő lehet a helyzet például akkor, ha a tulajdonostársak korábban megállapodtak a kizárólagos használatban; a másik tulajdonostárs önként és véglegesen lemondott a használat tényleges gyakorlásáról; a használat módját korábbi bírósági vagy hatósági döntés rendezi;
A döntő kérdés rendszerint nem pusztán az, hogy ki lakik az ingatlanban. Az is fontos, hogy a másik tulajdonostárs tudná-e gyakorolni a használati jogát, és ha nem, annak mi az oka.
Hogyan határozható meg a többlethasználati díj összege?
A többlethasználati díj összegére nincs minden ingatlanra alkalmazható egységes díjtáblázat. Az összeg meghatározásakor több különböző tényezőt kell figyelembe venni. Ilyen tényező az ingatlan használati értéke, elhelyezkedése, állapota, mérete és hasznosíthatósága, továbbá a felek tulajdoni hányada és a tényleges használat terjedelme lehet jelentős.
Jogvita esetén az ingatlan használati értékének meghatározásához ingatlanforgalmi szakértő bevonása is szükségessé válhat. A követelt összeg ezért nem vezethető le automatikusan valamely internetes hirdetésben feltüntetett bérleti díjból.
Rendezhető-e a többlethasználati díj peren kívül?
A többlethasználati díjjal kapcsolatos vita nem feltétlenül igényel azonnal peres eljárást. A tulajdonostársak megállapodás útján is rendezhetik a kérdést.
Egy megfelelően kidolgozott használati megállapodás csökkentheti a további konfliktusok kockázatát. Ha pedig a tulajdonostársak hosszabb távon sem kívánják fenntartani a tulajdoni közösséget, a vita a közös tulajdon megszüntetésével együtt is rendezhető.
Követelhető-e többlethasználati díj a közös tulajdon megszüntetése mellett?
Bizonyos esetekben a többlethasználati díj iránti igény és a közös tulajdon megszüntetése egymással összefüggésben is felmerülhet.
A közös tulajdon megszüntetése a tulajdoni közösség jövőjét rendezi. A többlethasználati díj az ingatlan használatával és a tulajdoni hányadot meghaladó használat ellenértékével kapcsolatos elszámolási kérdés.
A többlethasználati díj kérdése kapcsolódhat a közös tulajdon megszüntetéséhez.
Mikor érdemes ingatlan peres ügyvédhez fordulni?
A többlethasználati díj megítélése rendszerint több körülmény együttes vizsgálatát igényli. Az ingatlan peres ügyekre specializálódott ügyvéd a rendelkezésre álló iratok és a konkrét körülmények alapján segíthet áttekinteni az igény jogalapját.
GYIK: gyakran ismételt kérdések a többlethasználati díj tárgyában
Mi a többlethasználati díj?
A többlethasználati díj a közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadot meghaladó használatához kapcsolódó pénzbeli ellenérték.
Minden esetben jár többlethasználati díj, ha csak az egyik tulajdonostárs lakik az ingatlanban?
Nem. A kizárólagos bentlakás önmagában nem feltétlenül elegendő. Vizsgálni kell a használat kialakulásának körülményeit, a felek megállapodását, valamint azt, hogy a másik tulajdonostárs ténylegesen ki volt-e zárva az ingatlan használatából.
Hogyan számítják ki a többlethasználati díjat?
Az összeg meghatározásánál az ingatlan használati értéke, állapota, elhelyezkedése, mérete, a tulajdoni hányadok és a tényleges használat terjedelme is szerepet kaphat.
Meg lehet állapodni peren kívül?
Igen. A tulajdonostársak használati és elszámolási megállapodásban rendezhetik a jövőbeni használatot és a fizetendő ellenértéket.
Kérhető-e többlethasználati díj örökölt ingatlan esetén?
Igen, örökölt ingatlannál is felmerülhet ilyen igény, ha az ingatlan több örökös közös tulajdonába kerül, de azt csak az egyikük használja. Az igény megítélése ebben az esetben is a használat konkrét körülményeitől függ.
Együtt érvényesíthető-e a többlethasználati díj és a közös tulajdon megszüntetése?
A két kérdés ugyanabban a tulajdonostársi jogvitában is felmerülhet. A közös tulajdon megszüntetése a tulajdoni viszonyok jövőbeni rendezésére, a többlethasználati díj pedig a tulajdoni hányadot meghaladó használat ellenértékére irányulhat.
Kapcsolatfelvétel
Amennyiben többlethasználati díjjal, közös tulajdonú ingatlan használatával vagy a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatban ügyvédi közreműködésre van szüksége, vegye fel a kapcsolatot irodánkkal.
Ügyvédi konzultáció keretében áttekinthetők az ingatlan tulajdoni viszonyai, a felek között kialakult használati helyzet, a rendelkezésre álló bizonyítékok, valamint a peren kívüli és peres rendezés szóba jöhető lehetőségei.
Tájékoztatás
A fenti tájékoztatás általános jellegű információkat tartalmaz, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Minden ingatlanhasználati és tulajdonostársi vita egyedi. Az itt leírtak ezért nem alkalmazhatók automatikusan egy konkrét ügyre. A jogi megítéléshez minden esetben szükséges az adott körülmények és a rendelkezésre álló dokumentumok részletes ismerete.